關(guān)鍵一：鼓勵(lì)個(gè)人買房子、當(dāng)房東！
《意見》當(dāng)中明確“支持和規(guī)范個(gè)人出租住房。落實(shí)鼓勵(lì)個(gè)人出租住房的優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房。規(guī)范個(gè)人出租住房行為，支持個(gè)人委托住房租賃企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)出租住房”。
自上世紀(jì)90年代，中國(guó)開始在城市里全面啟動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)。在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里，政府的政策都是鼓勵(lì)自主和改善型需求，抑制投資性、投機(jī)性需求。現(xiàn)在大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，房子從哪里來(lái)？肯定是先買后租，而且要買很多套才行。這標(biāo)志著中國(guó)的房地產(chǎn)政策調(diào)控思路發(fā)生了重大變化！
建立住房租賃市場(chǎng)的核心就是要鼓勵(lì)大量的房產(chǎn)投資者在滿足自住的前提下，用富余資金購(gòu)買庫(kù)存商品房作為租賃市場(chǎng)的房租提供，這樣既有效消化了庫(kù)存商品房，活躍了經(jīng)濟(jì)，又能幫助暫時(shí)無(wú)法解決住房問(wèn)題的人群從租房開始向擁有房產(chǎn)去過(guò)渡。
關(guān)鍵二：鼓勵(lì)房企開展租賃業(yè)務(wù)，利好大城市樓市
《意見》明確指出，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)；鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租庫(kù)存商品住房；引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。
這一政策其實(shí)在近期的上海土地拍賣中已經(jīng)有所體現(xiàn)，上個(gè)月上海浦東新區(qū)周浦以及寶山顧村拍出的兩個(gè)地王，在地塊出讓要求中，都明確規(guī)定房企要自持不低于15%的住宅物業(yè)，年限為70年。地王的產(chǎn)生和這個(gè)自持政策是否有一定關(guān)系呢？目前還不得而知。
但是，住房租賃業(yè)能發(fā)展起來(lái)的，一定是人口有顯著增量的大城市。這對(duì)于這些地方的樓市來(lái)說(shuō)，是一個(gè)較大的政策利好。
關(guān)鍵三：允許“商”改“住”，水電氣價(jià)格按居民標(biāo)準(zhǔn)收！去庫(kù)存大招！
《意見》提出，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
“在支持租賃住房建設(shè)項(xiàng)目中，最大亮點(diǎn)在于允許商業(yè)用房改建為租賃住房”，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向中新網(wǎng)記者表示，“這既是“去庫(kù)存”的需要；同時(shí)也是讓相關(guān)投資商和房企盤活存量資產(chǎn)的一個(gè)重要渠道。另外后續(xù)部分商業(yè)用房的土地轉(zhuǎn)變性質(zhì)等方面，將面臨一個(gè)較好的政策空間?！?
關(guān)鍵四：允許“房中房”了？
《意見》同時(shí)允許將現(xiàn)有住房按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租，改造中不得改變?cè)蟹阑鸱謪^(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效。
知名財(cái)經(jīng)媒體人劉曉博，以前大城市對(duì)“房中房”現(xiàn)象有諸多限制，這次出臺(tái)的文件，顯然有所突破，但給予了一些限制措施。整體而言，對(duì)租戶和房東都是利好。
關(guān)鍵五：給予稅收優(yōu)惠
《意見》指出，“對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。
對(duì)個(gè)人出租住房的，由按照5%的征收率減至按1.5%計(jì)算繳納增值稅；對(duì)個(gè)人出租住房月收入不超過(guò)3萬(wàn)元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對(duì)個(gè)人出租住房所得，減半征收個(gè)人所得稅；對(duì)個(gè)人承租住房的租金支出，結(jié)合個(gè)人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費(fèi)用扣除問(wèn)題。（最新有消息稱，這個(gè)稅改革方案已轉(zhuǎn)呈全國(guó)人大常委會(huì)，但具體審議安排，還有待明年。）
對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率；對(duì)一般納稅人出租在實(shí)施營(yíng)改增試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn)，允許選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅?！?
劉曉博認(rèn)為，國(guó)家鼓勵(lì)個(gè)人和企業(yè)當(dāng)房東，同時(shí)鼓勵(lì)潛在的購(gòu)房者先租房子。這次推出的稅收力度應(yīng)該說(shuō)是比較大的。
關(guān)鍵六：租房給補(bǔ)貼！讓大家“有錢可租”
“有房可租”的問(wèn)題解決后，對(duì)于有租房需求的人群來(lái)說(shuō)，接下來(lái)就要考慮是否“有錢可租”了。
為了發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，本次公布的政策明確指出，要推進(jìn)公租房貨幣化，鼓勵(lì)政府保障對(duì)象通過(guò)市場(chǎng)去租房，對(duì)他們給予一定的補(bǔ)貼。也就是說(shuō)，你租房，政府會(huì)給你補(bǔ)貼錢。
此外，新政策明確還要把在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、教師等專業(yè)技術(shù)人員，這4類中符合條件的人納入到公租房保障范圍。
關(guān)鍵七：合同期限內(nèi)房東不得單方面提高租金
有過(guò)租房經(jīng)歷的人而言，一些人曾被房東的臨時(shí)漲價(jià)、突然停租等個(gè)人行為所困擾。
對(duì)此，《意見》明確了租賃各方權(quán)利義務(wù)。出租人應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律法規(guī)和合同約定履行義務(wù)，保證住房和室內(nèi)設(shè)施符合要求。住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無(wú)正當(dāng)理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金。
承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定使用住房和室內(nèi)設(shè)施，并按時(shí)繳納租金。
“（限制）房東隨意漲價(jià)的做法后續(xù)還需要強(qiáng)化”，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，尤其是近期滬、深兩地收緊購(gòu)房政策后，租賃市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)了上漲，未來(lái)有必要進(jìn)一步強(qiáng)化價(jià)格管控。
應(yīng)該注意的是，在房?jī)r(jià)居高不下前提下大規(guī)模鼓勵(lì)發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，有可能導(dǎo)致房屋資源的壟斷，促成集中提價(jià)。
總結(jié)
總的來(lái)說(shuō)，這份文件對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)重要利好，有助于去庫(kù)存。對(duì)于擁有多套住房的個(gè)人來(lái)說(shuō)，也是利好。假如你有足夠的資金，注冊(cè)成立一家私營(yíng)的房屋租賃企業(yè)，你可以通過(guò)自己的公司購(gòu)買多套房屋進(jìn)行出租，或者在北上深租下一些房子，改造成小隔間，你也可以賺錢了。
只是不管是不是利好，不管是北京、上海還是深圳、廣州，該租房的還是得租房，該買房的還是得買房。只有當(dāng)持有房子不再成為我們成家立業(yè)的必要條件時(shí)，這一觀念才能漸漸得以扭轉(zhuǎn)。（本觀點(diǎn)僅供參考，不構(gòu)成投資建議）（中金在線綜合中國(guó)政府網(wǎng)、央視新聞、央視財(cái)經(jīng)、中國(guó)新聞網(wǎng)、天天說(shuō)錢(ID:liuxb0929）
國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見
國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)
各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國(guó)務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)：
實(shí)行購(gòu)租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。改革開放以來(lái)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)不斷發(fā)展，對(duì)加快改善城鎮(zhèn)居民住房條件、推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程等發(fā)揮了重要作用，但市場(chǎng)供應(yīng)主體發(fā)育不充分、市場(chǎng)秩序不規(guī)范、法規(guī)制度不完善等問(wèn)題仍較為突出。為加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，現(xiàn)提出以下意見。
一、總體要求
（一）指導(dǎo)思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中全會(huì)以及中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議、中央城市工作會(huì)議精神，認(rèn)真落實(shí)國(guó)務(wù)院決策部署，按照“五位一體”總體布局和“四個(gè)全面”戰(zhàn)略布局，牢固樹立和貫徹落實(shí)創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。支持住房租賃消費(fèi)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。
（二）發(fā)展目標(biāo)。到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系，基本形成?；?、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，基本形成市場(chǎng)規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。
二、培育市場(chǎng)供應(yīng)主體
（三）發(fā)展住房租賃企業(yè)。充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，調(diào)動(dòng)企業(yè)積極性，通過(guò)租賃、購(gòu)買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化水平，形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局，滿足不斷增長(zhǎng)的住房租賃需求。按照《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見》（國(guó)辦發(fā)〔2015〕85號(hào)）有關(guān)規(guī)定，住房租賃企業(yè)享受生活性服務(wù)業(yè)的相關(guān)支持政策。
（四）鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)；鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租庫(kù)存商品住房；引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。
（五）規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)。充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)作用，提供規(guī)范的居間服務(wù)。努力提高中介服務(wù)質(zhì)量，不斷提升從業(yè)人員素質(zhì)，促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)實(shí)守信、公平交易。
（六）支持和規(guī)范個(gè)人出租住房。落實(shí)鼓勵(lì)個(gè)人出租住房的優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房。規(guī)范個(gè)人出租住房行為，支持個(gè)人委托住房租賃企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)出租住房。
三、鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)
（七）完善住房租賃支持政策。各地要制定支持住房租賃消費(fèi)的優(yōu)惠政策措施，引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民通過(guò)租房解決居住問(wèn)題。落實(shí)提取住房公積金支付房租政策，簡(jiǎn)化辦理手續(xù)。非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國(guó)家規(guī)定的基本公共服務(wù)。
（八）明確各方權(quán)利義務(wù)。出租人應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律法規(guī)和合同約定履行義務(wù)，保證住房和室內(nèi)設(shè)施符合要求。住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無(wú)正當(dāng)理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金；承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定使用住房和室內(nèi)設(shè)施，并按時(shí)繳納租金。
四、完善公共租賃住房
（九）推進(jìn)公租房貨幣化。轉(zhuǎn)變公租房保障方式，實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼并舉。支持公租房保障對(duì)象通過(guò)市場(chǎng)租房，政府對(duì)符合條件的家庭給予租賃補(bǔ)貼。完善租賃補(bǔ)貼制度，結(jié)合市場(chǎng)租金水平和保障對(duì)象實(shí)際情況，合理確定租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。
（十）提高公租房運(yùn)營(yíng)保障能力。鼓勵(lì)地方政府采取購(gòu)買服務(wù)或政府和社會(huì)資本合作（PPP）模式，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化、社會(huì)化企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，不斷提高管理和服務(wù)水平。在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術(shù)人員，凡符合當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民公租房準(zhǔn)入條件的，應(yīng)納入公租房保障范圍。
五、支持租賃住房建設(shè)
（十一）鼓勵(lì)新建租賃住房。各地應(yīng)結(jié)合住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模，并在年度住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地供應(yīng)計(jì)劃中予以安排，引導(dǎo)土地、資金等資源合理配置，有序開展租賃住房建設(shè)。
（十二）允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。允許將現(xiàn)有住房按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租，改造中不得改變?cè)蟹阑鸱謪^(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效。
六、加大政策支持力度
（十三）給予稅收優(yōu)惠。對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。落實(shí)營(yíng)改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策，對(duì)個(gè)人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅；對(duì)個(gè)人出租住房月收入不超過(guò)3萬(wàn)元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率；對(duì)一般納稅人出租在實(shí)施營(yíng)改增試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn)，允許選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。對(duì)個(gè)人出租住房所得，減半征收個(gè)人所得稅；對(duì)個(gè)人承租住房的租金支出，結(jié)合個(gè)人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費(fèi)用扣除問(wèn)題。
（十四）提供金融支持。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。
（十五）完善供地方式。鼓勵(lì)地方政府盤活城區(qū)存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。新建租賃住房項(xiàng)目用地以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應(yīng)明確規(guī)定持有出租的年限。
七、加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管
（十六）健全法規(guī)制度。完善住房租賃法律法規(guī)，明確當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范市場(chǎng)行為，穩(wěn)定租賃關(guān)系。推行住房租賃合同示范文本和合同網(wǎng)上簽約，落實(shí)住房租賃合同登記備案制度。
（十七）落實(shí)地方責(zé)任。省級(jí)人民政府要加強(qiáng)本地區(qū)住房租賃市場(chǎng)管理，加強(qiáng)工作指導(dǎo)，研究解決重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題。城市人民政府對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的住房租賃市場(chǎng)管理負(fù)總責(zé)，要建立多部門聯(lián)合監(jiān)管體制，明確職責(zé)分工，充分發(fā)揮街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等基層組織作用，推行住房租賃網(wǎng)格化管理。加快建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)，推進(jìn)部門間信息共享。
（十八）加強(qiáng)行業(yè)管理。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)住房租賃市場(chǎng)管理和相關(guān)協(xié)調(diào)工作，要會(huì)同有關(guān)部門加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管，完善住房租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員信用管理制度，全面建立相關(guān)市場(chǎng)主體信用記錄，納入全國(guó)信用信息共享平臺(tái)，對(duì)嚴(yán)重失信主體實(shí)施聯(lián)合懲戒。公安部門要加強(qiáng)出租住房治安管理和住房租賃當(dāng)事人居住登記，督促指導(dǎo)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他管理單位排查安全隱患。各有關(guān)部門要按照職責(zé)分工，依法查處利用出租住房從事違法經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
各地區(qū)、各有關(guān)部門要充分認(rèn)識(shí)加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的重要意義，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，健全工作機(jī)制，做好宣傳引導(dǎo)，營(yíng)造良好環(huán)境。各地區(qū)要根據(jù)本意見，研究制定具體實(shí)施辦法，落實(shí)工作責(zé)任，確保各項(xiàng)工作有序推進(jìn)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會(huì)同有關(guān)部門對(duì)本意見落實(shí)情況進(jìn)行督促檢查。
