營(yíng)改增后，一般納稅人出租房屋適用11%的稅率計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅額，按一般計(jì)稅方法（抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額后）計(jì)繳增值稅；允許選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的一般納稅人和小規(guī)模納稅人出租房屋，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅按5%的征收率計(jì)繳增值稅。個(gè)人（其他個(gè)人和小規(guī)模納稅人的個(gè)體工商戶(hù)）出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。
但是，在某種情形下，自然人（其他個(gè)人）與一般納稅人、除其他個(gè)人以外的小規(guī)模納稅人，在出租房屋一次性取得數(shù)月租金后計(jì)算銷(xiāo)售額的方式卻是不同的，當(dāng)然，計(jì)繳的增值稅也就不同。
案例：甲自然人（其他個(gè)人）和乙個(gè)體工商戶(hù)分別將房屋出租給他人，在5月份各自收到5月至12月份的租金（價(jià)稅合計(jì)）25.2萬(wàn)元，他們所應(yīng)繳納的增值稅是一樣的嗎？城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加及地方教育附加又該如何征收？
解析：按照本次營(yíng)改增的稅制安排和相關(guān)政策規(guī)定，個(gè)人（其他個(gè)人和小規(guī)模納稅人的個(gè)體工商戶(hù)）出租非住房，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按5%的征收率計(jì)征增值稅，應(yīng)納稅款＝含稅銷(xiāo)售額÷（1+5%）×5%，其中，其他個(gè)人出租非住房應(yīng)繳的增值稅由主管地稅機(jī)關(guān)代征，個(gè)體工商戶(hù)出租非住房的應(yīng)繳增值稅由主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)征管。
財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）規(guī)定：“納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天?！蓖瑫r(shí)還規(guī)定：“納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！?
按上述規(guī)定，甲自然人（其他個(gè)人）和乙個(gè)體工商戶(hù)均應(yīng)在5月份收到租金（預(yù)付租金）時(shí)計(jì)繳增值稅。
然，國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)）第六條第（四）項(xiàng)規(guī)定：“其他個(gè)人采取預(yù)收款形式出租不動(dòng)產(chǎn)，取得的預(yù)收租金收入，可在預(yù)收款對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^(guò)3萬(wàn)元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。”
根據(jù)以上稅收政策規(guī)定，甲自然人（其他個(gè)人）在收到5月至12月份的租金（價(jià)稅合計(jì)）25.2萬(wàn)元時(shí)，可在對(duì)應(yīng)的租賃期（8個(gè)月）內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨穑▋r(jià)稅合計(jì)）為3.15萬(wàn)元（25.2萬(wàn)÷8），換算后每月的不含稅銷(xiāo)售額為3萬(wàn)元〔3.15萬(wàn)元÷（1+5%）〕，因此，甲自然人可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。同時(shí)，自然也就無(wú)需計(jì)繳城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加及地方教育附加。
而乙個(gè)體工商戶(hù)則應(yīng)在5月份收到租金（預(yù)付租金）25.2萬(wàn)元時(shí)計(jì)繳增值稅1.2萬(wàn)元〔25.2萬(wàn)元÷（1+5%）×5%〕，同時(shí)，應(yīng)計(jì)繳城市維護(hù)建設(shè)稅0.084萬(wàn)元，教育費(fèi)附加及地方教育附加0.06萬(wàn)元。
除其他個(gè)人以外的小規(guī)模納稅人一次性取得數(shù)月租金，也應(yīng)在取得預(yù)收租金后一次性計(jì)繳繳增值稅。
一般納稅人一次性取得數(shù)月租金，也是如此，應(yīng)在一次性收取預(yù)收租金的當(dāng)月計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅額。
特別應(yīng)注意的是，按照現(xiàn)行稅收政策，將預(yù)收租金平均分?jǐn)偟阶赓U期再計(jì)稅的規(guī)定，只限于“其他個(gè)人”才可以“在預(yù)收款對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偂比〉玫念A(yù)收租金收入，在國(guó)家稅務(wù)總局沒(méi)有新的政策出臺(tái)前，不能擅自擴(kuò)大至其他納稅人或其他應(yīng)稅行為比照適用。
