今年上半年銀行的資金成本上升，按揭貸款利率“折扣變上浮”自然并不奇怪，也有助于銀行在壓力測試中取得更好的表現(xiàn)
房地產(chǎn)市場曾經(jīng)有一種觀點十分盛行——“最怕房價下跌的不是房企，而是銀行，因為銀行是房企的最大債主”，這種觀點甚至曾經(jīng)演變出“兩大行業(yè)誰比誰先死”的爭論。
如今，宏觀調(diào)控效果顯現(xiàn)，一線城市投機性購房被抑制。甚至，據(jù)《證券日報》記者了解，京城房價已經(jīng)出現(xiàn)了“非典型性下跌”，銀行按揭貸款由此也進行了一輪“非典型性壓力測試”。
值得一提的是，考慮到風險與收益對等的原則，近期商業(yè)銀行房貸利率的上浮與銀行提升承壓能力“正相關”。
京城房價非典型性下跌
《證券日報》記者選取某中介機構披露的京城部分二手房項目今年一季度的成交價和最新的成交價進行對比，部分二手房項目相似戶型如今的成交價較一季度的高點下跌了5%-10%左右。至于該中介機構披露的成交價格的準確性，《證券日報》記者曾向身邊親友進行調(diào)研，獲得的4個反饋結果全部是“標注的成交價格與真實價格一致”。
對口西城區(qū)馬連道附近一個二手房小區(qū)的經(jīng)紀人L先生對本報記者表示，“小區(qū)最近成交量不大，7月份和3月底有一組同樣戶型的一居室成交，7月份的成交價是425萬元，而3月底的網(wǎng)簽價是470萬元，不過在銀行放款后過戶時，雙方知道最新行情后都同意降了一點價，畢竟當初買房時買家心急，房子掛出來（掛牌價是490萬元）8天就成交了?！?
大興區(qū)一個2012年交房的住宅項目今年3月中旬成交的三居室，總價接近690萬元，而十分相似的戶型在今年6月份成交，總價降至不足620萬元。
豐臺區(qū)某小區(qū)今年一季度末的成交記錄顯示，今年一季度的多筆房屋成交單價達到9.2萬元/平方米乃至更高，而今年8月份的成交單價降至不足8.8萬元/平方米。
“我今年3月份開始賣房，掛牌價最初760萬元，心理的最低成交價位是720萬元，6月份曾遇到有人出價680萬元，我因為是換房資金壓力大就沒同意賣，但是如今心里的預期已經(jīng)降至最低650萬元，卻依舊是看得多坐下來談的人少”，朝陽區(qū)東五環(huán)附近一位籌劃換房的業(yè)主對本報記者表示。
需要說明的是，之所以說京城房價是非典型性下跌，是因為記者并未使用全樣本數(shù)據(jù)，上述案例是從北京市不同地域選取二手房項目的成交進行觀察。
而國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年8月份，一線城市房價環(huán)比繼續(xù)下降，北京二手住宅價格環(huán)比7月份下降0.9%，跌幅連續(xù)4個月全國第一。另據(jù)媒體報道，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，5月份至今的4個月時間里，北京全市二手房成交均價與“3路17新政”前相比回落了10%左右，“尤其是近郊和遠郊區(qū)的高總價、大戶型的非普通住宅均價跌幅更大。”
銀行房貸承壓能力有上限
由于房貸業(yè)務天然的杠桿特征，其對于房價波動的承受能力自然與首付比例、業(yè)務占比、毛利率等高度相關。
從首付比例來看，京城首套房按揭貸款通常要求首付30%，部分購房人違規(guī)加杠桿，通過消費貸、房抵貸等形式加大杠桿，其對于房價波動的承受力顯然低于合規(guī)客戶，本報對于此類違規(guī)行為已于9月5日進行了報道。監(jiān)管部門對于此類加杠桿的行為也毫不手軟：北京銀監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部9月5日傍晚已聯(lián)合印發(fā)《北京銀監(jiān)局人行營業(yè)管理部關于開展銀行個人貸款資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場情況檢查的通知》，要求北京市轄內(nèi)的銀行業(yè)金融機構針對個人經(jīng)營性貸款和個人消費貸款開展自查工作，重點檢查“房抵貸”等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的情況。
對于銀行業(yè)整體的情況，平安證券日前發(fā)布的《中國房地產(chǎn)深度研究報告》認為，房價下跌20%就會給銀行業(yè)帶來巨大壓力，房地產(chǎn)行業(yè)風險一旦爆發(fā)，農(nóng)商行和股份制銀行將首當其沖，國有商業(yè)銀行抗風險能力較強。各類銀行的風險水平排序是：五大行<城商行<股份制商業(yè)銀行<農(nóng)商行。報告估計，截止到2017年上半年，我國商業(yè)銀行涉房貸款總規(guī)模模約43.3萬億元，占各項貸款余額37.8%，占銀行總資產(chǎn)25.5%。其中，個人住房貸款20.1萬億，房地產(chǎn)開發(fā)貸款7.8萬億元，其他房地產(chǎn)貸款1.8萬億元，以房地產(chǎn)作為抵押物的其他貸款13.6萬億元。如果房價出現(xiàn)大規(guī)模下跌，接近四成的銀行貸款都可能受到關聯(lián)影響。從上市銀行的情況來看，據(jù)《證券日報》記者統(tǒng)計，25家A股上市銀行今年上半年合計的涉房貸款為22.6萬億元，其中，住房按揭貸款余額合計為17.92萬億元；房地產(chǎn)開發(fā)貸款合計4.68萬億元。
報告還提示，房地產(chǎn)市場的波動可能從三個渠道影響銀行貸款的風險。首先，持有資產(chǎn)價值渠道，房價下跌意味著借款人被動違約的概率上升，銀行貸款信用風險加大；其次，房產(chǎn)銷售渠道，房價下跌將直接導致開發(fā)商銷售回款下降，進而導致其資產(chǎn)負債表受損而影響開發(fā)貸的償付；最后，抵押品價值渠道，房價下跌時房地產(chǎn)抵押品價值縮水、流動性變差，可能導致銀行收回資金減少，還會降低銀行未來貸款的意愿。
從按揭貸款價格的價格變動來看，9月19日本報刊發(fā)報道，獨家關注到京城首套房貸款利率上浮5%-10%已經(jīng)成為主流，當日傍晚監(jiān)管部門再次發(fā)聲表示支持，“房貸利率調(diào)整是銀行在北京市嚴格實施房地產(chǎn)市場調(diào)控、市場利率整體上揚的背景下，根據(jù)市場資金水平變化、自身資產(chǎn)負債管理需要所采取的自主行為，符合政策要求和導向”。
據(jù)《證券日報》記者統(tǒng)計，四家國有大行今年上半年的付息率在1.5%-2%之間；大多數(shù)中等規(guī)模銀行的付息率在2.5%上下浮動，小型銀行的付息率大多在2%-2.8%之間。而按揭貸款的基準利率是4.9%，去年房貸利率優(yōu)惠至八五折時執(zhí)行利率僅為4.17%，優(yōu)惠至九折時執(zhí)行利率僅為4.417%；如果按照基準利率1.1倍批貸則是5.39%，如果按照目前京城最高的基準利率1.2倍批貸則是5.88%。從上述數(shù)據(jù)可以看出，房貸實行折扣利率時，銀行該項業(yè)務的凈利差最低可能不足1.5%，而上市銀行今年中期信貸業(yè)務整體的凈利差大多數(shù)在1.5%-2.5%之間，最高甚至達到了3%。
2016年上半年，就曾有一家股份制銀行副行長表示，房貸利率如果執(zhí)行八五折利率優(yōu)惠，銀行考慮綜合成本后需要倒貼8個百分點。而今年上半年，資金面較彼時收緊，銀行的資金成本也是明顯上升，按揭貸款利率“折扣變上浮”也是情理之中，相對而言，也有助于銀行在綜合“壓力測試”中獲得更好的表現(xiàn)。
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