房地產(chǎn)等四行業(yè)將于5月1日起實(shí)施營(yíng)改增的消息出來(lái)后，各種“分析”都出來(lái)了。
比如有些分析稱，將來(lái)二手房增值越多，繳稅就會(huì)越多，甚至可能會(huì)翻倍，趕緊趁增值稅沒(méi)實(shí)施賣(mài)房吧，省得花冤枉錢(qián)……
然而，這些分析都是錯(cuò)的!來(lái)，今天咱聽(tīng)聽(tīng)正確的。
【不靠譜的傳言】
這些分析是不是很眼熟
先瞅瞅網(wǎng)絡(luò)上這些文章的標(biāo)題：
《營(yíng)改增最新政策：營(yíng)改增后，二手房增值越多繳稅可能越多!》，《二手房交易營(yíng)改增后稅率或翻倍》，《“營(yíng)改增”：房子沒(méi)升值就不用繳稅》……
這些觀點(diǎn)歸納起來(lái)有如下共同點(diǎn)：
房屋增值越多，可能繳稅越多，并且經(jīng)過(guò)計(jì)算，如果增值翻番，繳增值稅就要比原來(lái)繳營(yíng)業(yè)稅繳得多。在計(jì)算營(yíng)業(yè)稅時(shí)，不少都以5.5%或5.6%的稅率計(jì)算(顯然是把營(yíng)業(yè)稅的附加稅給算進(jìn)去了)。計(jì)算增值稅時(shí)，按11%的稅率計(jì)算。
這其中，還有人采訪了某知名財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院的教授。教授說(shuō)，營(yíng)改增落地后，增值稅的計(jì)算需要綜合考慮買(mǎi)入價(jià)和售出價(jià)，已繳納的增值稅也可能允許被抵扣掉，雖然11%的稅率看上去升了些，但是基數(shù)變小了，稅費(fèi)整體有增有減。
在鄭州的一個(gè)微信群里，一位網(wǎng)名為“郝××”的群友發(fā)帖，“溫馨提示：鄭州市二手(房)交易在契稅降低的情況下又減免了營(yíng)業(yè)稅。內(nèi)部消息，自2016年5月1日開(kāi)始征收增值稅，大概是11%，具體的政策5月1日出臺(tái)，希望要買(mǎi)二手房和賣(mài)房的同學(xué)們關(guān)注政策，抓緊辦理，免花冤枉錢(qián)。”
可以說(shuō)，這些分析均存在不少錯(cuò)誤，你可別信。
【一個(gè)現(xiàn)象】
鄭州房屋交易開(kāi)始放量
就在3月5日李克強(qiáng)總理指出要從5月1日起擴(kuò)大營(yíng)改增試點(diǎn)之后，鄭州的房屋交易就開(kāi)始放量增長(zhǎng)了。
“說(shuō)來(lái)也巧了，總理作報(bào)告是在周六，從他作報(bào)告后的周一(3月7日)開(kāi)始，我們(鄭州)的房屋交易量有了很明顯上升。”鄭州市房地產(chǎn)交易西區(qū)大廳的一位稅務(wù)負(fù)責(zé)人說(shuō)，“截至目前，交易量已經(jīng)比之前增長(zhǎng)40%。”
交易量的上升究竟與營(yíng)改增有沒(méi)有關(guān)系?這位負(fù)責(zé)人也解釋不了。
畢竟，春節(jié)前后，關(guān)于樓市去庫(kù)存的政策接連出臺(tái)。
先是降低購(gòu)房首付和提高公積金存款利率。接著，三部委又出臺(tái)房產(chǎn)交易契稅和營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策。到3月1日，央行又降低存款準(zhǔn)備金率。
“也許，交易量增加是因?yàn)榇汗?jié)已經(jīng)過(guò)完了，市場(chǎng)開(kāi)始自然地恢復(fù)，自然地放量?！边@位負(fù)責(zé)人說(shuō)。
或許，是各種政策加上市場(chǎng)自身因素綜合作用的結(jié)果。
這位負(fù)責(zé)人說(shuō)，近期確實(shí)有一些人到交易大廳咨詢營(yíng)改增的相關(guān)問(wèn)題，但這類(lèi)咨詢并不是很多。咨詢者中，最關(guān)心的還是到時(shí)候稅負(fù)會(huì)不會(huì)增加，尤其是現(xiàn)在的營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策能不能繼續(xù)享受。
【稅負(fù)會(huì)不會(huì)增加?】
結(jié)論1
個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房
稅負(fù)只會(huì)減不會(huì)增
營(yíng)改增后，究竟稅負(fù)會(huì)不會(huì)增加?
“我們作為稅務(wù)工作人員，在政策沒(méi)公布出來(lái)的情況下，無(wú)法明確回答?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人說(shuō)，“但可以肯定，個(gè)人繳納增值稅的計(jì)算方法和一般納稅人是不一樣的，個(gè)人是按征收率計(jì)算的。征收率是多少?3%，明顯比5%的營(yíng)業(yè)稅稅率低?！?
這位負(fù)責(zé)人認(rèn)為，稅負(fù)增不增，就看目前的營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策到時(shí)候能不能延續(xù)下去，“我想，既然總理都已經(jīng)承諾了，要確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增，政策上應(yīng)該會(huì)做出合理安排的，國(guó)家也是希望房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)?！?
這位負(fù)責(zé)人說(shuō)的營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，是指三部委2月17日下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，“個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅”。
結(jié)論2
營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠會(huì)延續(xù)
可能有其他過(guò)渡性政策
稅務(wù)師王國(guó)娜也表達(dá)了類(lèi)似觀點(diǎn)。她說(shuō)，現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)上說(shuō)的那些“按增值額乘以11%”計(jì)算，或者“銷(xiāo)項(xiàng)稅減去進(jìn)項(xiàng)稅”，是一般納稅人用的計(jì)算方法，而個(gè)人不是一般納稅人，只適用用征收率簡(jiǎn)易計(jì)算。
據(jù)介紹，自2012年1月啟動(dòng)營(yíng)改增試點(diǎn)以來(lái)，所有行業(yè)小規(guī)模納稅人的征收率都是3%。她說(shuō)：“如果按照3%計(jì)征，稅負(fù)直接下降41.67%。”
與此同時(shí)，王國(guó)娜注意到財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問(wèn)時(shí)提及：國(guó)務(wù)院已經(jīng)審議通過(guò)的營(yíng)改增試點(diǎn)方案，已經(jīng)明確“原營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上予以延續(xù)，對(duì)老合同、老項(xiàng)目以及特定行業(yè)采取過(guò)渡性措施”。
這句話包含了兩層含義，一是國(guó)務(wù)院已經(jīng)明確，營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策會(huì)延續(xù)，對(duì)于個(gè)人二手房交易來(lái)說(shuō)，那就是個(gè)人銷(xiāo)售2年以上住房的，將來(lái)免征營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)改增后，那就是接著免征增值稅。第二層含義是：有可能還會(huì)安排其他過(guò)渡性政策。
王國(guó)娜說(shuō)，個(gè)人按簡(jiǎn)易方式征收，加上購(gòu)買(mǎi)2年以上的住房享受營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策延續(xù)，則個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房的稅負(fù)只減不增!
【最新消息】
征收率可能是5%
從目前各方面的信息來(lái)看，二手住房交易中的原營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策都會(huì)延續(xù)下來(lái)。
河南中興稅務(wù)師事務(wù)所總經(jīng)理、稅務(wù)師陳俊嶺說(shuō)：“據(jù)我了解的有關(guān)政策，目前二手房交易的優(yōu)惠政策將會(huì)延續(xù)，即：個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按5%的征收率，全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅?！?
據(jù)稅務(wù)行業(yè)部分業(yè)內(nèi)人士目前掌握的信息，王國(guó)娜分析的“有可能還會(huì)安排過(guò)渡性政策”，已經(jīng)被證實(shí)確實(shí)有。
其中有一條：個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住房的征收率可能定為5%。這也就意味著，增值稅因此而多了一個(gè)征收率!
近日，在國(guó)內(nèi)一家一向消息靈通的行業(yè)網(wǎng)站，河南商報(bào)記者也見(jiàn)到了一份內(nèi)容一樣的文件：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》。該文件中明確：個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按5%的征收率，全額繳納增值稅。但，文件沒(méi)有注明執(zhí)行日期和落款，疑似行業(yè)內(nèi)人士之前見(jiàn)到的草案。目前也只有這一家網(wǎng)站有此內(nèi)容。
即便如此稅負(fù)也是降的
不過(guò)，即便是把征收率從3%提升至5%，如果營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策仍然延續(xù)，則營(yíng)改增后，稅負(fù)仍然是下降的。
營(yíng)業(yè)稅稅率5%，增值稅征收率如果也是5%，看上去這個(gè)比率一樣，但為什么說(shuō)稅負(fù)會(huì)下降?因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，增值稅是價(jià)外稅。
也就是說(shuō)，在計(jì)算增值稅稅額時(shí)，應(yīng)該將含稅價(jià)款中所含的增值稅先扣除掉，用不含稅價(jià)乘以征收率。
怎么理解呢?舉個(gè)例子：個(gè)人將未滿2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售，收到房款100萬(wàn)元，5月1日前應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅就是100萬(wàn)元*5%=5萬(wàn)元;5月1日后，應(yīng)繳納增值稅就是100萬(wàn)元/(1+5%)*5%=4.76萬(wàn)元，這將比繳納營(yíng)業(yè)稅少0.24萬(wàn)元。
為什么有可能不按3%而要調(diào)整到5%?業(yè)界一致的回應(yīng)是：不至于使國(guó)家的稅收突然下降太多。
