如果需求足夠，市場(chǎng)上剛需購(gòu)房者占主導(dǎo)地位，以投資為目的的購(gòu)房者占次要地位，那么，在需求缺乏彈性的情況下，房地產(chǎn)稅很有可能就像政府近幾年對(duì)一線城市樓價(jià)調(diào)控政策一樣，治標(biāo)不治本，最后起到反作用。
說(shuō)起房產(chǎn)，這個(gè)話題有些沉重。一邊是大喊泡沫，一邊是單邊上漲，這種截然相反的走勢(shì)，不由得讓人擔(dān)憂。因此，社會(huì)上對(duì)出臺(tái)房地產(chǎn)稅的呼聲也越來(lái)越高。但在需求端彈性變化不大的情況下，再加上國(guó)情復(fù)雜，房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的抑制不能簡(jiǎn)單地和國(guó)外相比。
近期，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院舉行大型研討會(huì)，研討當(dāng)前房地產(chǎn)走勢(shì)，出具《中國(guó)住房發(fā)展（2016中期）報(bào)告》稱(chēng)，針對(duì)目前一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)迅猛增長(zhǎng)，報(bào)告建議，應(yīng)抓住目前機(jī)會(huì)，在一線城市和熱點(diǎn)二線城市開(kāi)征房地產(chǎn)稅。因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)下降的過(guò)程中，推出房地產(chǎn)稅的阻力更大。
近日，全國(guó)人民代表大會(huì)財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任委員郝如玉透露，房地產(chǎn)稅5年前開(kāi)始在重慶和上海試點(diǎn)，但時(shí)至今日方案依然沒(méi)有太多進(jìn)展，目前立法方案仍然在起草過(guò)程中。
房地產(chǎn)稅的開(kāi)征一事，雖然沒(méi)有確定的時(shí)間表，但十八屆三中全會(huì)提出，要加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，由于本屆人大任期到2017年年底，因此，有人認(rèn)為房地產(chǎn)稅最快將于2017年底前通過(guò)。
房地產(chǎn)稅一直是社會(huì)關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題，無(wú)論是作為政府的重要稅收來(lái)源還是作為抑制房?jī)r(jià)上漲的重要手段，房地產(chǎn)稅都在其中扮演著重要角色。
兩派觀點(diǎn)針?shù)h相對(duì)
面對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)高企，特別是自去年年底以來(lái)，上海、深圳等一線城市以及南京、廈門(mén)等部分二線城市，房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)走出了一波大漲的走勢(shì)，房?jī)r(jià)再一次被推到風(fēng)口浪尖。面對(duì)房?jī)r(jià)的快速上漲，除去地方政府出臺(tái)諸多政策限制外，許多專(zhuān)家學(xué)者也開(kāi)始呼吁國(guó)家加快房地產(chǎn)稅立法，以此抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。
然而，對(duì)于房地產(chǎn)稅是否能讓房?jī)r(jià)回歸合理水平，業(yè)界有不同的觀點(diǎn)。一派認(rèn)為，房產(chǎn)和一般貨物不同，它具有資本的屬性，因?yàn)樗哂蝎@得資本利得和出租獲取收益的屬性，因此，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行征稅會(huì)使得資本的收益率下降，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的下跌。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，房地產(chǎn)稅作為未來(lái)地方重要稅種，在地方組織收入和調(diào)節(jié)財(cái)富分配、抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)等方面有重要作用。當(dāng)然，這項(xiàng)工作還無(wú)法一步到位，包括立法等很多工作需要做，要走的路還比較長(zhǎng)。
另一派則認(rèn)為，房地產(chǎn)稅將不同程度地促使房?jī)r(jià)上升，此結(jié)論的主要依據(jù)是從成本和收益的角度對(duì)房地產(chǎn)稅的作用進(jìn)行了研究，認(rèn)為我國(guó)住房需求彈性太小，所以無(wú)論是從住房成本的視角還是從資產(chǎn)收益的視角分析，增加稅收在短期內(nèi)都會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。
不能照搬國(guó)外經(jīng)驗(yàn)
房地產(chǎn)稅出臺(tái)對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)到底有何影響？我們可以看看國(guó)外相關(guān)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)稅出臺(tái)對(duì)房?jī)r(jià)起到較為明顯壓制作用的幾個(gè)國(guó)家包括德國(guó)、韓國(guó)等。
韓國(guó)自2005年以來(lái)開(kāi)設(shè)對(duì)房地產(chǎn)稅進(jìn)行改革，取得了較大成效，2007年，房?jī)r(jià)開(kāi)始下降。2008年房?jī)r(jià)基本保持平穩(wěn)，最高漲幅只有5.3%。
德國(guó)1987年和1996年對(duì)房地產(chǎn)稅制進(jìn)行改革，改革后的政策特點(diǎn)包括嚴(yán)格抑制投資與投機(jī)性購(gòu)房，對(duì)其征收高額土地購(gòu)置稅與資本利得稅，抑制高端住房市場(chǎng)，對(duì)其征收重稅。1987年，稅收改革以后，德國(guó)房?jī)r(jià)的年增長(zhǎng)率為3.2%;1996年稅收改革之后，房?jī)r(jià)的年增長(zhǎng)率為-5.7%。
從這兩個(gè)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)影響巨大。
在2011年，我國(guó)分別在上海和重慶進(jìn)行了房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，但由于我國(guó)房地產(chǎn)需求量彈性較小，從試點(diǎn)效果來(lái)看，并沒(méi)有起到抑制房?jī)r(jià)上漲的目的。
雖然國(guó)外房地產(chǎn)稅改革對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅改革借鑒意義極大，但由于我國(guó)與其他國(guó)家國(guó)情不同，特別是在需求端缺乏足夠的彈性。因此，在需求缺乏彈性的前提下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者就很容易將其轉(zhuǎn)嫁而讓消費(fèi)者買(mǎi)單，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)水平進(jìn)一步上升。因此，這也是我國(guó)房地產(chǎn)稅難以推出的一個(gè)重要原因。
另外一點(diǎn)，有學(xué)者質(zhì)疑，當(dāng)前推出房地產(chǎn)稅的真正目的是什么？是為了增加稅收還是為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)？方向不同，也將直接影響征稅的稅種和數(shù)量。
房地產(chǎn)稅會(huì)推高房?jī)r(jià)還是降低房?jī)r(jià)？玄甲金融認(rèn)為，還是要回到最為根本的供需關(guān)系面來(lái)看，如果需求足夠，市場(chǎng)上剛需購(gòu)房者占主導(dǎo)地位，以投資為目的的購(gòu)房者占次要地位，那么，在需求缺乏彈性的情況下，房地產(chǎn)稅很有可能就像政府近幾年對(duì)一線城市樓價(jià)調(diào)控政策一樣，治標(biāo)不治本，最后起到反作用。
