各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會已就近期我市部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映的“營改增”稅制改革相關(guān)問題及建議，咨詢深圳市國家稅務(wù)局，現(xiàn)將市國稅局所作反饋整理、匯總，并向我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)布。
一、“營改增”政策基礎(chǔ)知識
(一)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財稅【2016】36號)文件規(guī)定，提供不動產(chǎn)租賃服務(wù)，一般納稅人適用一般計稅方法按11%稅率計算繳納增值稅;小規(guī)模納稅人適用簡易計稅方法按5%征收率計算繳納增值稅。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
(二)按照《深圳市全面推開“營改增”試點(diǎn)工作指引(之一)》
轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、自建不動產(chǎn)、建筑服務(wù)老項目取得時間的確認(rèn)：(1)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)老項目。納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)變更登記日期在2016年4月30日前的項目。(2)自建不動產(chǎn)老項目。納稅人取得的第一個《建筑施工工程許可證》或建筑施工合同注明的開工時間在2016年4月30日前的項目。(3)新增建設(shè)服務(wù)老項目。工程合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑服務(wù)工程項目，經(jīng)住建部門批準(zhǔn)在原建筑工程項目基礎(chǔ)上進(jìn)行新增建設(shè)(如擴(kuò)大建筑面積等)，新增合同對應(yīng)項目可參照原建筑工程項目按照老項目選擇簡易計稅方法。(4)提供建筑服務(wù)，采取總分包形式的，應(yīng)該根據(jù)總分包合同注明的開工日期分別獨(dú)立確定。
(三)按照《深圳市全面推開“營改增”試點(diǎn)工作指引(之一)》車輛停放服務(wù)屬于不動產(chǎn)經(jīng)營租賃范圍。車輛停放服務(wù)老項目，是指取得不動產(chǎn)所在地物價管理部門批復(fù)的《停車場收費(fèi)許可證》或《深圳市房屋建筑項目竣工驗(yàn)收備案收文回執(zhí)》注明時間為2016年4月30日前的項目。
二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“營改增”政策相關(guān)疑問解答
(一)實(shí)施“營改增”政策銜接問題
(1)過去，物業(yè)服務(wù)企業(yè)停車場小規(guī)模納稅人季度收入不超過9萬元的免征營業(yè)稅，“營改增”政策實(shí)施后是否免征增值稅。
解答：根據(jù)國家稅務(wù)總局2016年23號公告，增值稅小規(guī)模納稅人應(yīng)分別核算銷售貨物，提供加工、修理修配勞務(wù)的銷售額，和銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)的銷售額。增值稅小規(guī)模納稅人銷售貨物，提供加工、修理修配勞務(wù)月銷售額不超過3萬元(按季納稅9萬元)，銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)月銷售額不超過3萬元(按季納稅9萬元)的，自2016年5月1日起至2017年12月31日，可分別享受小微企業(yè)暫免征收增值稅優(yōu)惠政策。
(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取5月份之前的欠費(fèi)是否需要交納增值稅，以及5月份之前預(yù)收的費(fèi)用是否需要交納增值稅。
解答：按照《深圳市全面推開“營改增”試點(diǎn)工作指引(之二)》在2016年4月30日前簽署的銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的合同，且合同的執(zhí)行期延續(xù)到5月1日之后的，應(yīng)先根據(jù)營業(yè)稅的有關(guān)規(guī)定確定其中屬于應(yīng)繳營業(yè)稅的收入，并繳納營業(yè)稅。其余收入應(yīng)按照增值稅的規(guī)定繳納增值稅。
(3)“營改增”政策實(shí)施前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)勞務(wù)派遣征稅在地稅上按照差額征收，那么“營改增”政策實(shí)施以后這部分業(yè)務(wù)是否征稅以及如何征稅。
解答：按照有關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)勞務(wù)派遣服務(wù)屬于營改增里的“現(xiàn)代服務(wù)——商務(wù)輔助服務(wù)——人力資源服務(wù)”，一般納稅人稅率為6%，小規(guī)模納稅人征收率為3%。按照財稅【2016】47號文件規(guī)定，一般納稅人提供勞務(wù)派遣服務(wù)，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額，按照一般計稅方法計算繳納增值稅;也可以選擇差額納稅，以取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除代用工單位支付給勞務(wù)派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。
小規(guī)模納稅人提供勞務(wù)派遣服務(wù)，可以按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財稅〔2016〕36號)的有關(guān)規(guī)定，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅;也可以選擇差額納稅，以取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除代用工單位支付給勞務(wù)派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。選擇差額納稅的納稅人，向用工單位收取用于支付給勞務(wù)派遣員工工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金的費(fèi)用，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。
(二)實(shí)施“營改增”政策稅率問題
(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的停車場通常由產(chǎn)權(quán)方委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)營管理，那么產(chǎn)權(quán)方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)具體應(yīng)該如何交納增值稅。
解答：按照財稅【2016】36號文件規(guī)定，增值稅應(yīng)稅行為一般是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)等行為。不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)是指在約定時間內(nèi)將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不變更的服務(wù)。產(chǎn)權(quán)方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生了上述應(yīng)稅行為應(yīng)繳納增值稅。
(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)受全體業(yè)主委托經(jīng)營共用部位，如將電梯轎廂出租給廣告公司發(fā)布轎廂廣告、小區(qū)內(nèi)地面提供給外來商戶擺展、小區(qū)地面臨時停車等，應(yīng)分別按照哪一檔稅率交納增值稅。
解答：按照財稅【2016】36號文件規(guī)定，按不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。
(三)實(shí)施“營改增”政策稅收抵扣問題
(1)水電發(fā)票抬頭問題。住宅小區(qū)由于水電開戶登記的都是開發(fā)商的名字，但項目交付后實(shí)際是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納水電費(fèi)，供水供電公司開具的發(fā)票抬頭均是開發(fā)商的名字，營改增后此類發(fā)票無法抵扣。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)與供水供電公司協(xié)調(diào)時，供水供電公司始終認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)不是產(chǎn)權(quán)人，不同意將發(fā)票的抬頭改開為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這一問題如何處理。
解答：建議按照實(shí)際應(yīng)稅行為，協(xié)調(diào)供水供電公司處理。
(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工食堂采購的糧油生鮮，如果取得增值稅專用發(fā)票，能否作為進(jìn)項稅抵扣。
解答：按照財稅【2016】36號文件規(guī)定，納稅人集體福利或者個人消費(fèi)的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)項目的進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
(四)實(shí)施“營改增”政策發(fā)票開具問題
(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐话慵{稅人后，只能通過稅控系統(tǒng)開具增值稅發(fā)票,但對于用票量較大的物業(yè)管理收費(fèi)和停車場收費(fèi)而言,此舉會嚴(yán)重影響企業(yè)工作效率，同時也會對客戶體驗(yàn)造成不利影響。因此在具體發(fā)票形式上，能否根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)際情況，通過領(lǐng)取普通機(jī)打發(fā)票及定額發(fā)票靈活處理。
解答：按照有關(guān)規(guī)定營改增試點(diǎn)納稅人通過增值稅發(fā)票新系統(tǒng)開具增值稅發(fā)票，目前對于某些特定項目如停車場，可以通過增值稅發(fā)票新系統(tǒng)開具增值稅發(fā)票，也可以使用定額發(fā)票。
(2)物業(yè)服務(wù)合同中的甲方是產(chǎn)權(quán)人，乙方是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)物業(yè)管理條例，房屋的產(chǎn)權(quán)人可以和使用人約定由使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。那么按照這種做法，甲方將商鋪?zhàn)饨o第三方，第三方向乙方交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)該向合同甲方開具發(fā)票還是該向?qū)嶋H付款人開具發(fā)票。
解答：按照有關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向發(fā)生應(yīng)稅行為的實(shí)際付款人開具發(fā)票。
(五)實(shí)施“營改增”政策其它問題
(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)下屬各分支機(jī)構(gòu)合并報稅后，如何領(lǐng)取、使用發(fā)票。
解答：按照有關(guān)規(guī)定，實(shí)行總分支機(jī)構(gòu)匯總繳納的納稅人，由總機(jī)構(gòu)統(tǒng)一申報繳納。已批準(zhǔn)匯總申報的納稅人所用發(fā)票的領(lǐng)購等管理工作統(tǒng)一由總機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)辦理。
(2)稅務(wù)機(jī)關(guān)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)各分支機(jī)構(gòu)進(jìn)項稅抵扣的方法和流程是否有詳細(xì)規(guī)定。
解答：按照有關(guān)規(guī)定，實(shí)行總分支機(jī)構(gòu)匯總繳納的納稅人，由總機(jī)構(gòu)統(tǒng)一申報繳納。
(3)2016年國家稅務(wù)總局發(fā)布的關(guān)于《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告，對納稅人經(jīng)營租賃的對象，即 “取得的不動產(chǎn)”進(jìn)行了界定。這種界定強(qiáng)調(diào)的是不動產(chǎn)的所有權(quán)，但對于當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)單純?nèi)〉貌粍赢a(chǎn)使用權(quán)如：電梯廣告業(yè)務(wù)、場地租賃業(yè)務(wù)等，并未進(jìn)行明確界定，針對后者我國稅法是否有相關(guān)規(guī)定。
解答：根據(jù)財稅【2016】36號文件規(guī)定，取得不動產(chǎn)，是指以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。
(4)物業(yè)服務(wù)企業(yè)承租不動產(chǎn)后再次出租，是執(zhí)行簡易計算辦法征收還是一般計稅辦法征收。
解答：根據(jù)財稅【2016】36號文件規(guī)定，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)承租不動產(chǎn)后再次出租的，按不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。
(六)實(shí)施“營改增”政策相關(guān)建議
(1)由于人工成本占物業(yè)服務(wù)成本的絕大部分，且這部分成本無進(jìn)項發(fā)票可以抵扣，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)稅負(fù)較重。因此，為確保物業(yè)管理行業(yè)“營改增”稅制改革落到實(shí)處，真正達(dá)到減輕企業(yè)稅負(fù)的目的，建議對于物業(yè)管理行業(yè)減按3%稅率征收增值稅。
解答：增值稅稅率和征收率由國家法律制定，深圳市國家稅務(wù)局無權(quán)制定和調(diào)整。按照財政部、國家稅務(wù)總局文件財稅【2016】47號規(guī)定，納稅人提供人力資源外包服務(wù)，按照經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)繳納增值稅，其銷售額不包括受客戶單位委托代為向客戶單位員工發(fā)放的工資和代理繳納的社會保險、住房公積金。向委托方收取并代為發(fā)放的工資和代理繳納的社會保險、住房公積金，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。一般納稅人提供人力資源外包服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。
(2)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財稅【2016】36號)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)收未收的物業(yè)管理費(fèi)需要當(dāng)月確認(rèn)銷售收入交納增值稅，這意味著物業(yè)服務(wù)企業(yè)要為欠費(fèi)業(yè)主提前交納增值稅，顯然不盡合理。希望稅務(wù)部門可以考慮物業(yè)管理行業(yè)收費(fèi)特點(diǎn)，按實(shí)際收費(fèi)計征增值稅銷項稅。
解答：根據(jù)財稅【2016】36號文件規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時間為：A、納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。B、納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。C、納稅人從事金融商品轉(zhuǎn)讓的，為金融商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。D、納稅人發(fā)生本辦法第十四條規(guī)定情形的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。E、增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。
深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會
2016年5月6日
