2016年5月1日起，納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)改征增值稅了。增值稅是價(jià)外稅，轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)銷售收入不含增值稅；購(gòu)進(jìn)的不動(dòng)產(chǎn)抵扣了進(jìn)項(xiàng)稅，則增值稅稅款不計(jì)入房產(chǎn)原值；開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，購(gòu)進(jìn)的貨物和服務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，計(jì)算土地增值稅時(shí)增值稅金不可以扣除，可見(jiàn)計(jì)算土地增值稅的收入和扣除都和營(yíng)業(yè)稅時(shí)代有所不同。那么營(yíng)改增后，給土地增值稅帶了哪些問(wèn)題呢？
一、43號(hào)文如何把握。
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2016]43號(hào)，以下簡(jiǎn)稱43號(hào)文）規(guī)定：“《土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)按照簡(jiǎn)易計(jì)稅的項(xiàng)目，土地增值稅清算時(shí)，清算項(xiàng)目中的扣除項(xiàng)目因進(jìn)項(xiàng)稅不能扣除，扣除項(xiàng)目的增值稅可以扣除容易把握。但對(duì)一般計(jì)稅項(xiàng)目，清算時(shí)，哪些進(jìn)項(xiàng)稅專票可以扣除把握上，就存在問(wèn)題：增值稅票管理權(quán)屬國(guó)稅機(jī)關(guān)，賬務(wù)上，企業(yè)已做抵扣的專票，可能會(huì)發(fā)生清算完成后，因各種原因，專票不能抵扣了，或者因客觀原因不能抵扣的專票經(jīng)總局稽核后又能抵扣，這種事后的變化，會(huì)導(dǎo)致清算結(jié)果難以準(zhǔn)確，是其一；其二是，清算審核，意味著地稅機(jī)關(guān)需要對(duì)專票是否可抵扣進(jìn)行審核，而增值稅發(fā)票由國(guó)稅局管理，按照目前的清算審核程序設(shè)計(jì)，地稅機(jī)關(guān)有超越管理權(quán)限嫌疑。
二、單位納稅人銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)計(jì)征土地增值稅時(shí)，附加稅如何計(jì)算，如何扣除。
《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)，以下簡(jiǎn)稱36號(hào)文)及國(guó)家稅務(wù)總局2016年第14號(hào)公告，都規(guī)定除其它個(gè)人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓取得的不動(dòng)產(chǎn)都要在地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳，然后在國(guó)稅局申報(bào)。當(dāng)納稅人是一般納稅人時(shí)，銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)采用一般計(jì)稅方法，按5%的預(yù)征率在地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳后，向國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納，自行開(kāi)具增值稅發(fā)票。單位二手房交易的土地增值稅可扣的附加稅金如何確定？如果按照預(yù)繳的增值稅征附加稅扣除，金額確定，但法理上、邏輯都不完善，假定該納稅人除該二手房交易外，沒(méi)有其他業(yè)務(wù)發(fā)生，那么按11%申報(bào)繳納增值稅，扣除5%預(yù)繳部分，仍需補(bǔ)交6%增值稅，相應(yīng)地，附加都需補(bǔ)繳，從土地增值稅法理上講，補(bǔ)繳的附加在計(jì)算土地增值稅時(shí)，均能予以扣除。但實(shí)務(wù)中，情況要復(fù)雜得多，單位納稅人本期申報(bào)繳納的增值稅中，包括了二手房在內(nèi)的其他應(yīng)稅行為，當(dāng)然也包括了其他應(yīng)稅行為的進(jìn)項(xiàng)稅金抵扣，所以本期扣除二手房預(yù)繳的增值稅后，應(yīng)補(bǔ)繳的增值稅，已非完全是二手房所對(duì)應(yīng)補(bǔ)繳的增值稅了，當(dāng)然也可能本期銷項(xiàng)小于進(jìn)項(xiàng)，無(wú)需補(bǔ)繳增值稅。不管哪種情形，在國(guó)稅當(dāng)期申報(bào)繳納的增值稅，其補(bǔ)繳的附加，從金額上已經(jīng)很難確定哪部分可以歸到二手房交易土地增值稅扣除。而且，也不便于征管。因此，土地增值稅采取5%預(yù)繳增值稅隨征附加計(jì)算扣除，更符合實(shí)際。但需要高層次稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行明確，消除納稅人及基層執(zhí)法人員涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的土地增值稅如何操作需要進(jìn)一步明確。
《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第138號(hào)）第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)依照本條例繳納土地增值稅”
納稅人只轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目中的附加稅能不能扣除，認(rèn)為不能扣的觀點(diǎn)，依據(jù)如下：營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)不在地稅局預(yù)繳增值稅，在地稅申報(bào)土地增值稅時(shí)沒(méi)有扣除稅金的憑證，當(dāng)然不能扣，更因?yàn)樵鲋刀惖漠?dāng)期稅額是所有的銷項(xiàng)稅減進(jìn)項(xiàng)稅，分不清哪是無(wú)形資產(chǎn)哪是不動(dòng)產(chǎn)哪是貨物的稅，所以就沒(méi)有對(duì)應(yīng)的附加稅。
認(rèn)為可以扣附加稅的觀點(diǎn)認(rèn)為，在國(guó)稅交增值稅，就要在地稅局申報(bào)附加，無(wú)論是一般計(jì)稅方法還是簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)都是不常發(fā)生的行為，只就該業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，可以計(jì)算出附加稅。能計(jì)算出附加稅就應(yīng)該在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。
納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)在國(guó)稅辦還是在地稅辦也有分歧。
36號(hào)文附件1第五十一條規(guī)定：“ 營(yíng)業(yè)稅改征的增值稅，由國(guó)家稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收。納稅人銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)和其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)的增值稅，國(guó)家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收”。
36號(hào)文附件1的附件第二條第1項(xiàng)，第三項(xiàng)分別規(guī)定：“銷售無(wú)形資產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。無(wú)形資產(chǎn)，是指不具實(shí)物形態(tài)，但能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資產(chǎn)，包括技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽(yù)、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)”；“自然資源使用權(quán)，包括土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)”
36號(hào)文附件1的附件第三條第４項(xiàng)規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅”
