11月70個大中城市新建商品住宅價格算數(shù)平均環(huán)比上漲0.42%，較上月有所擴大，主要是二三線城市銷售回暖所致。11月部分房企年末加速銷售促業(yè)績收官，疊加去年同期低基數(shù)，商品房單月銷售面積和銷售額增速都有明顯反彈，分別為5.3%和13.3%。同比來看，新建住宅均價繼續(xù)漲幅縮小態(tài)勢，增速為去年下半年以來最低。
要點摘要：
11月房價環(huán)比增幅擴大，銷售單月增速反彈，新開工和土地成交同比增速走強，開發(fā)投資增速小幅收窄。預計2018年，成交增速將繼續(xù)下滑，同比回落至零值以下；開發(fā)投資維持韌勁，增速相對平穩(wěn)。
成交方面，過去一年棚改貨幣化安置和三四線去庫存對沖了一部分銷售增速的下滑。2018年，前者效力稍有減弱，“房住不炒”定位強化和去庫存政策逐漸退出則對后者構成很大限制，商品房銷售面積同比增速或回落至-10%~-5%。
投資方面，商品房銷售和開發(fā)投資之間的“鏈條邏輯”沒有變，成交降速和資金收緊依然會對后續(xù)開發(fā)形成制約，而新開工和土地成交增速不低將使2018年房地產開發(fā)投資增速相對平穩(wěn)，不會大幅下滑，或能實現(xiàn)5%以內的正增。
房價環(huán)比增幅擴大，銷售單月增速反彈，預計明年成交同比降至零值以下。
圖表1：70個大中城市新建商品住價格宅算數(shù)平均漲跌幅
a.環(huán)比（%）
b.同比（%）
資料來源：國家統(tǒng)計局，交銀金研中心
在這一年的銷售進程中，去庫存和棚改貨幣化安置貢獻了不小的部分，成交回落的速度較以往更為平緩。預計2018年，棚改效力稍有減弱，而去庫存政策逐漸退出可能對成交影響較大，商品房成交增速將繼續(xù)下滑，或回落至-10%~-5%。
1. 棚改貨幣化安置效應將不會出現(xiàn)明顯褪色。
以棚改三年攻堅計劃的目標來看，2018-2020年比上一個周期2015-2017年更為溫和謹慎，改造各類棚戶區(qū)的任務總量從1800萬套降至1500萬套；而棚改貨幣化安置比例將繼續(xù)提升趨勢，今年預估為60%，則明年該比例保守預計將達到65%以上。按2016年棚改貨幣化安置比例48.5%、消化市場庫存2.5億平米測算，貨幣化安置套均去庫存85平方米，則2018年棚改貨幣化安置還能帶來至少2.76億平米的商品房銷售，僅較去年稍有減少。
2. 去庫存政策逐漸退出將對成交影響較大。
“房住不炒”定位強化，“四限”嚴控的大環(huán)境不會改變，一線和部分二線城市或好于今年但難以出現(xiàn)明顯起色。十九大以后“去庫存”的提法不再稱主流，在銷售面積中占比60%以上的三四線城市將逐漸退出各項去庫存的刺激政策，這將使商品房成交失去重要支撐?？偟膩砜矗?018年商品房銷售面積同比增速或回落至-10%~-5%。三四線城市銷售動力減弱，增速將再次回落至一二線城市之下。
圖表2：歷年棚戶區(qū)改造建設和消化商品房庫存情況
資料來源：住建部，交銀金研中心
新開工和土地成交活躍，投資增速小幅收窄，預計明年開發(fā)投資維持韌勁
1-11月份，全國房地產開發(fā)投資100387億元，同比名義增長7.5%，增速比1-10月份回落0.3個百分點?？傮w回落幅度較緩，源于新開工和土地成交同比增速走強。1-11月份，房屋新開工面積161679萬平方米，增長6.9%，增速提高1.3個百分點；開發(fā)企業(yè)土地購置面積22158萬平方米，同比增長16.3%，增速比1-10月份提高3.4個百分點。預計2018年，銷售增幅縮小、金融監(jiān)管加強和資金鏈不斷收緊依然會對后續(xù)開發(fā)投資形成制約，但新開工和土地成交增速不低將使開發(fā)投資增速相對平穩(wěn)，不會大幅下滑，或還能實現(xiàn)5%以內的正增。
1. 趨勢上，“鏈條邏輯”沒有變。
房地產行業(yè)自身具有周期性特征，從拿地開工到預售交付，一般需要約2-3年的時間；從銷售回款到開發(fā)投資，一般滯后期為3-9個月。有時行業(yè)政策或宏觀環(huán)境的改變會使“銷售-投資”的資金鏈條變得敏感或遲鈍，但周期性特征和鏈條邏輯沒有改變，成交增速下滑將拖累投資增速趨勢性下行。
2. 幅度上，新開工和推地的相對活躍使投資保有動能。
其一，租賃接棒棚改，新開工依然不低。棚改目標套數(shù)和新建比例雙雙調降，意味著棚改新開工總量將明顯減少。按2016年棚改貨幣化安置比例48.5%、減少回遷房建設面積2.05億平米計算，新建棚改房的套均面積約為70平方米，則2018年棚改新開工面積或小于1.23億平米。不過，租賃接棒成為新開工的“發(fā)動機”，或可基本抵補棚改新開工減少的部分。十九大提出以“租購并舉”進行住房制度改革，在熱點城市培育和發(fā)展住房租賃市場無疑是下個階段的重頭戲。從已明確具體目標的京滬來看，租賃住房建設重點城市將出現(xiàn)較高的新開工增長。
例如，上海要完成“十三五”期間70萬套的租賃住房新增供應，則2018年需至少開工14萬套。在套均面積50平米/套和90平米/套兩種規(guī)格下，對應的租賃住房開工面積分別為700萬平米和1260萬平米。預估2017年上海住宅新開工面積為1300萬平米左右，則建設租賃住房將使上?，F(xiàn)有住宅開工水平至少提升50%。對北京住宅新開工的貢獻也在50%以上。租賃住房因素對上?；虮本┛偟姆课菪麻_工面積增速的貢獻率約有30%-50%。
圖表3：部分主要城市“十三五”期間租賃住房開工量
資料來源：各地方政府公告，交銀金研中心
其二，土地市場還能保持相對的活躍度。土地市場作為房地產市場的源頭，在當前發(fā)生了重要的變化。在庫存周期和供地數(shù)量掛鉤的政策鞭策下，緊握土地資源的熱點地區(qū)地方政府從“舍不得”變得“大方”。2017年以來土地市場一改過去三年連年縮減的頹勢，成交面積同比增速由負轉正并“持續(xù)在線”。2018年還將繼續(xù)敦促熱點地區(qū)地方政府加大推地，大型房企手中的土地儲備在過去一年也下降較快，除部分今年補貨充足的房企以外，多數(shù)大型房企的補庫存意愿依舊強烈，預計商品房用地市場交易將保持活躍。
除了商品住宅供地以外，發(fā)展租賃住房離不開大規(guī)模、低價格的地塊供應，主要試點城市推動的體量將不小。仍以上海為例，“十三五”期間計劃推出1700公頃土地用于租賃住宅建設，即在2017年7月到2020年末的三年半時間內年均推地485.7公頃。自7月首推“只租不售”地塊起，上海已經累計推出29宗租賃住宅用地，力度不可謂不大，但推算也僅約90公頃，進度只占年均目標的零頭。這表示要完成任務目標，后續(xù)推地速度將加快，還有更大規(guī)模地塊推出。
圖表4：開發(fā)企業(yè)土地購置面積和成交價款增速走勢
資料來源：國家統(tǒng)計局，交銀金研中心
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