八月份的百城價(jià)格指數(shù)再次暴漲，其中排名第一個(gè)的無(wú)錫漲幅高達(dá)6.76%，比7月份的頭名嘉興漲幅4.94%擴(kuò)大1.82個(gè)百分點(diǎn)?？梢哉f(shuō)1-8月份的房?jī)r(jià)走出了一個(gè)小型的“V”走勢(shì)，樓市在地王和降庫(kù)存的支撐下逐步復(fù)蘇。
最近有專家表示，雖然各城市存在較大差異，但長(zhǎng)期看房地產(chǎn)仍然有90%以上的可能性會(huì)增值。如果按照現(xiàn)在的房?jī)r(jià)走勢(shì)，的確能得出這個(gè)結(jié)論，但這個(gè)結(jié)論是否真的有價(jià)值呢？又或許其結(jié)論背后仍然有更大的套路呢？
本輪房?jī)r(jià)上漲，在筆者看來(lái)，對(duì)監(jiān)管層來(lái)說(shuō)，至少有三個(gè)戰(zhàn)略意義，而這三者是遞進(jìn)關(guān)系。
第一個(gè)層面：消化貨幣
刺激經(jīng)濟(jì)，肯定會(huì)導(dǎo)致貨幣超發(fā)，各國(guó)都是這樣，只不過(guò)我們的情況更加糟糕罷了。
貨幣超發(fā)不僅導(dǎo)致銀行貸款大規(guī)模流入房地產(chǎn)和基建，更大規(guī)模的影子銀行也已經(jīng)深度介入房地產(chǎn)。由于影子銀行的存在，房地產(chǎn)的行業(yè)的信貸規(guī)模遠(yuǎn)比公開數(shù)據(jù)要大。不斷上漲的房?jī)r(jià)已經(jīng)充當(dāng)了海綿的作用，吸收炒房貨幣當(dāng)仁不讓。
從上半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，這一目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。在這樣的情況下，不少暴漲的二線城市，如合肥、南京、廈門、蘇州開始著手限購(gòu)限貸，以避免房?jī)r(jià)失控。此外，二線城市加碼限購(gòu)限貸的目的還在于將資金驅(qū)趕直此前一直被忽略的三線城市，目前這一趨勢(shì)已經(jīng)在東部的三線城市逐漸形成，能否傳遞至中西部的三線城市尚待時(shí)間驗(yàn)證。
如果這一目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，三四線城市房地產(chǎn)去庫(kù)存就有可能盤活，不過(guò)難度的確不小。
第二個(gè)層面：去庫(kù)存
這個(gè)很好理解，去年底的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)明確了，重點(diǎn)是三四線城市的庫(kù)存。但當(dāng)前房地產(chǎn)去庫(kù)存的方式其實(shí)非常少，說(shuō)非常少是因?yàn)槔习傩湛创┝爽F(xiàn)有的各項(xiàng)稅費(fèi)減免措施帶不來(lái)真正的實(shí)惠。打個(gè)不恰當(dāng)?shù)谋扔?，老百姓現(xiàn)在是“不見(jiàn)兔子不撒鷹”。
說(shuō)一個(gè)真事，我的一個(gè)遠(yuǎn)方表叔，上半年在河北香河買了套房子，由于收入不是很穩(wěn)定，偶爾不得不借助于信用卡提現(xiàn)的方式來(lái)還月供。用信用卡來(lái)拆借資金還月供，是非常危險(xiǎn)的，這個(gè)大家都知道，不到萬(wàn)不得已，誰(shuí)會(huì)用這種方式來(lái)還款。房?jī)r(jià)上漲才能讓普通人去主動(dòng)買房，下跌誰(shuí)敢去買？
真正讓老百姓愿意掏錢幫助去庫(kù)存只有兩條路：房?jī)r(jià)要么下跌，要么上漲。
下跌對(duì)于三四線城市的普通人來(lái)說(shuō)是合適的，畢竟大家手里的錢相對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)真的不算多。但這種方式去庫(kù)存有可能讓房地產(chǎn)陷入長(zhǎng)期下跌的風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)于疲軟的經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)是不可想象的。所以，讓房?jī)r(jià)漲起來(lái)是去庫(kù)存唯一的方式，不過(guò)漲價(jià)去庫(kù)存的方式恐怕也就僅限于房地產(chǎn)了，而且只可能是在中國(guó)。
第三個(gè)層面：經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型
這個(gè)才是關(guān)鍵。房地產(chǎn)去庫(kù)存全部完成后，壓力基本上轉(zhuǎn)移至個(gè)人頭上。另外，如果不能及時(shí)解決就業(yè)問(wèn)題（事實(shí)上也非常難，中國(guó)的城鎮(zhèn)化一定是大城市化，大量中小城市基本上沒(méi)多少新增機(jī)會(huì)），這就會(huì)產(chǎn)生大量的空置房。而大量空置房正是房產(chǎn)稅稅基，對(duì)空置房征稅不僅符合民意，還能帶來(lái)十分可觀的稅收。
這些壓力都甩給了個(gè)人后，地方政府也就擺脫了土地財(cái)政，轉(zhuǎn)而支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇能夠?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展注入活力，讓增長(zhǎng)更加健康。
三個(gè)戰(zhàn)略目標(biāo)，民眾能不能按既定步驟“入坑”是個(gè)關(guān)鍵。
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