一、納稅人和扣繳義務(wù)人
1.房地產(chǎn)掛靠企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何確定納稅義務(wù)人？
答：?jiǎn)挝灰猿邪⒊凶?、掛靠方式?jīng)營(yíng)的，承包人、承租人、掛靠人（以下統(tǒng)稱承包人）以發(fā)包人、出租人、被掛靠人（以下統(tǒng)稱發(fā)包人）名義對(duì)外經(jīng)營(yíng)并由發(fā)包人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，以該發(fā)包人為納稅人。否則，以承包人為納稅人。
二、進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣
1.同一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，既有新項(xiàng)目也有老項(xiàng)目，老項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易征收，相應(yīng)的共同成本進(jìn)項(xiàng)稅額如何劃分？因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售周期一般比較長(zhǎng)，按銷售額劃分實(shí)際操作比較困難，還有一些新建的公建配套，成本分?jǐn)偟叫屡f項(xiàng)目，進(jìn)項(xiàng)如何劃分？
答：根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文附件1第三十四條規(guī)定，簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。若同一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，既有新項(xiàng)目也有老項(xiàng)目而分別適用一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，應(yīng)將進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行劃分。對(duì)于無(wú)法劃分不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文附件1第二十九條的規(guī)定計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。
2.購(gòu)入在建工程取得的發(fā)票是否可以作為進(jìn)項(xiàng)抵扣？
答：購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn)在建工程取得的發(fā)票可以抵扣，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
三、銷售額
1.按照政策規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。請(qǐng)問(wèn)如何界定“房地產(chǎn)老項(xiàng)目”？
答：房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：
（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；（2）《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。
2.一般納稅人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是否可以扣除受讓土地的價(jià)款？
答：根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件2第一條第（三）款第10項(xiàng)的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。
3.因土地繳納的契稅、配套設(shè)施費(fèi)、政府性基金及因延期繳納地價(jià)款產(chǎn)生的利息能否納入土地價(jià)款扣除？
答：根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》第五條的規(guī)定：支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。因此，不包括市政配套費(fèi)等政府收費(fèi)、契稅、配套設(shè)施費(fèi)、延期繳納地價(jià)款產(chǎn)生的利息等其他費(fèi)用。
4.當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積/房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）*支付的土地價(jià)款，房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積能否將用于出租、自用的物業(yè)面積剔除？
答：房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積不可以將用于出租的、自用物業(yè)面積剔除。
5.項(xiàng)目后期發(fā)生的補(bǔ)繳土地出讓金，是在剩余未售物業(yè)面積中平均抵減，還是可以對(duì)以前的進(jìn)行一次性調(diào)整？即是否可用“累計(jì)應(yīng)抵-累計(jì)已抵”作為本期數(shù)？
答：可以對(duì)以前的進(jìn)行一次性調(diào)整。
6.房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)是不是不能扣除項(xiàng)目？
答:拆遷補(bǔ)償費(fèi)如果同時(shí)滿足以下條件的，可以不計(jì)入銷售額。
（1）由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；
（2）收取時(shí)開(kāi)具省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)；
（3）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。
7.如果存在土地返還款，企業(yè)實(shí)際需要支付的土地價(jià)款可能要小于土地出讓合同列明的土地價(jià)款，該種情況下可以扣除的土地價(jià)款的范圍是不是只包含企業(yè)直接支付的土地價(jià)款？
答：按實(shí)際取得的省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)所列價(jià)款扣除。
8.同一法人多項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，新拿地支付的土地出讓金是否能夠在其他正在銷售的項(xiàng)目的銷售額中抵減？
答：根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。因此，土地價(jià)款不得在其他項(xiàng)目的銷售額中扣除。
四、應(yīng)納稅額的計(jì)算
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。如何確認(rèn)預(yù)收款，項(xiàng)目竣工日前收取的款項(xiàng)都是預(yù)收款？還是收樓或者辦理產(chǎn)權(quán)證之前收取的款項(xiàng)都是預(yù)收款？
答：在沒(méi)有新規(guī)定前，預(yù)收款為收樓或者辦理產(chǎn)權(quán)證之前收取的款項(xiàng)。
2.房企銷售時(shí)收取的誠(chéng)意金、定金是否需要納稅？
答：銷售行為成立時(shí)，誠(chéng)意金、定金的實(shí)質(zhì)是房屋價(jià)款，需要計(jì)算繳納增值稅。銷售行為不成立時(shí)，如果誠(chéng)意金、定金退還，不屬于納稅人的收入，不需要計(jì)算繳納增值稅；如果誠(chéng)意金、定金不退還，屬于納稅人的營(yíng)業(yè)外收入，不需要計(jì)算繳納增值稅。
3.買房違約賠償收入是否為價(jià)外費(fèi)用需要納稅？
答：銷售行為成立時(shí)，買房違約賠償收入屬于價(jià)外費(fèi)用，需要計(jì)算繳納增值稅；銷售行為不成立時(shí)，買房違約賠償收入屬于營(yíng)業(yè)外收入，不需要計(jì)算繳納增值稅。
4.2016年5月1日后發(fā)生的退補(bǔ)面積差，如何繳納稅款？
答：（1）2016年5月1日后發(fā)生退面積差款，如果該納稅人沒(méi)有交過(guò)增值稅，應(yīng)向地稅辦理退還營(yíng)業(yè)稅稅申請(qǐng)；如果該納稅人已交過(guò)增值稅，直接向國(guó)稅辦理退還增值稅申請(qǐng)。（2）2016年5月1日后發(fā)生補(bǔ)面積差款，納稅人應(yīng)向國(guó)稅繳納增值稅。
5.房地產(chǎn)公司承接三舊改造項(xiàng)目，在營(yíng)改增試點(diǎn)前收購(gòu)了城中村的老房子，然后進(jìn)行拆除并重新開(kāi)發(fā)建設(shè)，由于在5月1日前已收購(gòu)了該部分老房子，但拆除工作仍在進(jìn)行中，無(wú)法取得施工許可證，但是該部分老房子的收購(gòu)價(jià)格很高，成本很高，對(duì)于該種情況是否有相應(yīng)過(guò)渡政策？
答：根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》第八條：一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。
6.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人存在多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是否可以根據(jù)規(guī)定分別選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法或一般計(jì)稅方法計(jì)稅？
答：根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅或一般計(jì)稅方法計(jì)稅；銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)新項(xiàng)目，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在不同時(shí)期開(kāi)發(fā)的多個(gè)新老項(xiàng)目，可按上述規(guī)定分別選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法或一般計(jì)稅方法計(jì)稅。
五、納稅地點(diǎn)和納稅義務(wù)時(shí)間
1.由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售周期長(zhǎng)，可能跨越營(yíng)改增前后，2016年4月30日前簽訂的購(gòu)房合同，部分款項(xiàng)在2016年5月1日后收取，是否可以在2016年4月30日前全額繳納營(yíng)業(yè)稅、全額開(kāi)具發(fā)票？否則將出現(xiàn)一套房部分繳納營(yíng)業(yè)稅部分繳納增值稅。
答：2016年5月1日后收取的款項(xiàng)應(yīng)根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間判斷確認(rèn)收入，并繳納增值稅。
六、發(fā)票開(kāi)具
1.一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在營(yíng)改增之前收取的預(yù)收款已經(jīng)申報(bào)了營(yíng)業(yè)稅但是沒(méi)有開(kāi)具發(fā)票，營(yíng)改增之后需要開(kāi)具發(fā)票，有什么處理辦法？
答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）的規(guī)定，一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。國(guó)稅部門對(duì)開(kāi)具的增值稅發(fā)票不再征收稅款。
七、納稅申報(bào)及預(yù)繳
1.房產(chǎn)預(yù)售按3%預(yù)繳的稅款，在發(fā)生納稅義務(wù)時(shí)未抵減完的可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減，但因后續(xù)沒(méi)有銷售收入，預(yù)繳3%未抵減完的，能否退稅？
答：未抵減完的預(yù)繳稅款屬于多繳稅款，辦理注銷稅務(wù)登記時(shí)可以申請(qǐng)退稅。
2.房地產(chǎn)公司多個(gè)老項(xiàng)目同時(shí)銷售，有預(yù)收款收入，是匯總申報(bào)還是分施工證申報(bào)？
答：根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（2016年18號(hào)文）第十二條：一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)稅款。所以，房地產(chǎn)公司應(yīng)在次月匯總申報(bào)。
八、其他
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售商品房時(shí)，可能會(huì)同時(shí)提供精裝修及部分家具、家電，如何界定相互關(guān)聯(lián)的經(jīng)營(yíng)行為是“兼營(yíng)”還是“混合銷售”？
答：銷售商品房時(shí)提供精裝修應(yīng)按照兼營(yíng)行為征收增值稅；提供家具、家電屬于混合銷售行為，應(yīng)按照該納稅人的主營(yíng)業(yè)務(wù)繳納增值稅。
2.怎樣算一個(gè)項(xiàng)目？分期項(xiàng)目在2016年4月30日前后分別取得《建筑工程施工許可證》，是作為一個(gè)項(xiàng)目還是不同項(xiàng)目？
答：按《建筑工程施工許可證》進(jìn)行項(xiàng)目劃分。分期項(xiàng)目分別取得《建筑工程施工許可證》應(yīng)作為不同項(xiàng)目處理。
