最近，我相繼和旭輝、融創(chuàng)、融僑、福晟、銀城、豐盛等地產(chǎn)集團(tuán)總部的高管們交流了營改增對(duì)房地產(chǎn)的影響。地產(chǎn)集團(tuán)的高管們認(rèn)為營改增，這不就是財(cái)務(wù)部門或公司稅務(wù)部的事情嗎，營改增中介機(jī)構(gòu)能為我們做什么，我們自己又應(yīng)該做些什么。正如我5月18號(hào)南京洲際酒店用友的營改增產(chǎn)品發(fā)布會(huì)上說的，2016年的本次稅制改革相比08年企業(yè)所得稅稅制改革，對(duì)企業(yè)的影響要更加的深刻。用更通俗一點(diǎn)的話來講，08年的所得稅改革只要是財(cái)務(wù)部門的事情，我前端業(yè)務(wù)部門只要把錢給你賺回來了，至于收入是如何分年確認(rèn)、成本費(fèi)用能否進(jìn)行扣除無非是影響的我這塊蛋糕在企業(yè)和國家之間的分配，對(duì)我前端業(yè)務(wù)部門的影響不是很大。但是，這次2016年的營改增則大不一樣，流轉(zhuǎn)稅直接影響到了企業(yè)的前端業(yè)務(wù)，影響到企業(yè)的商業(yè)談判，產(chǎn)品等價(jià)、成本控制、資金預(yù)算等方方面面，財(cái)務(wù)反而是后端的事情了。在我給很多地產(chǎn)集團(tuán)高管詮釋了這些原因后，大家才意識(shí)到營改增確實(shí)是一個(gè)非常重要的事情，需要公司全體部門積極參與。
那如何做好一個(gè)地產(chǎn)的營改增呢？我近期在福州和融僑地產(chǎn)總部的高管們溝通營改增是就提過一個(gè)觀點(diǎn)，看一個(gè)地產(chǎn)集團(tuán)的營改增工作是否做的成功有一個(gè)標(biāo)志就是，做完后在集團(tuán)內(nèi)部已經(jīng)看不到增值稅的影子了，這個(gè)才是成功的，因?yàn)榇蠹乙呀?jīng)把增值稅對(duì)地產(chǎn)集團(tuán)的影響融入了我們的戰(zhàn)略決策、內(nèi)部管控和業(yè)務(wù)流程中了。如果一個(gè)地產(chǎn)集團(tuán)營改增僅僅停留在給員工發(fā)給什么報(bào)銷流程、整天測算什么增值稅稅負(fù)率，甚至在公司績效考核指標(biāo)中定一個(gè)KPI指標(biāo)——“增值稅專用發(fā)票取得率”的話，這個(gè)集團(tuán)的營改增工作一定是失敗的。
為什么說成功的營改增是做完后看不到增值稅呢，我以前就說過，增值稅作為價(jià)外稅的特點(diǎn)，你一定不要就增值稅看增值稅，你要看到增值稅對(duì)你的收入結(jié)構(gòu)、成本結(jié)構(gòu)、費(fèi)用結(jié)構(gòu)等方方面面的影響，要向你集團(tuán)內(nèi)的各個(gè)部門灌輸增值稅是如何影響到他們的日常工作的，從而制定相關(guān)的制度把增值稅對(duì)企業(yè)集團(tuán)的影響融入到日常管理工作中。
比如，我們應(yīng)該這么看增值稅對(duì)地產(chǎn)集團(tuán)的影響：
1、雖然36號(hào)文規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，土地價(jià)款可以扣減銷售額。但是如果你僅僅是看這個(gè)，還還是屬于沒入門的觀點(diǎn)。你要看到由于土地可以抵減增值稅銷售額，因此，企業(yè)不同的拿地方式，拿地的實(shí)際成本應(yīng)該是不一樣的。因此，你要把這個(gè)點(diǎn)轉(zhuǎn)化為對(duì)集團(tuán)在做拿地和項(xiàng)目測算時(shí)，不同的拿地方式在增值稅下的實(shí)際拿地成本是多少，從而便于前端業(yè)務(wù)部門進(jìn)行投資決策。所以，前端業(yè)務(wù)部門看到的不是增值稅，也不是土地在增值稅下抵減銷售額，這不是他們的事，他們需要看到的是不同的拿地方式，拿的不同類型的土地以及拿地中自持和銷售的不同比例以及不同的土地價(jià)款分拆方式下拿地的實(shí)際成本是多少。
2、對(duì)于建安成本，那種認(rèn)為我地產(chǎn)企業(yè)如果新項(xiàng)目選11%一般征收，你建安企業(yè)就必須開11%的票同樣是屬于不理解增值稅的莽撞之舉。而認(rèn)為營改增后地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要加大甲供材的比例從而增加增值稅抵扣率的做法，更是完全選錯(cuò)了管控目標(biāo)。在集團(tuán)績效管理中，如果目標(biāo)錯(cuò)誤了，考核的指揮棒就會(huì)發(fā)生很大的偏差，最終導(dǎo)致南轅北轍。最后，自己利潤下降又把其歸咎到營改增的頭上。在施工環(huán)節(jié)，你要關(guān)注工程招標(biāo)造價(jià)方法，和工程部或成本部制定合適的招標(biāo)造價(jià)策略和成本控制策略，11%和3%并非關(guān)注的焦點(diǎn)，你關(guān)注的是不含增值稅的造價(jià)，這才是影響你利潤的成本。如果是11%，相關(guān)部門需要把控哪些要點(diǎn)，如果是3%相關(guān)部門又需要關(guān)注哪些要點(diǎn)。比如，如果總包工程選擇開3%的專票，我就需要把其中門窗、幕墻、消防等專業(yè)分包工程切割出來變?yōu)橹苯雍偷禺a(chǎn)簽訂合同，從而控制成本。另外，此時(shí)我要考慮甲供材的問題以及相關(guān)比例來控制成本。因此，這里工程部或成本部營改增后你不要看到增值稅，你看到的是營改增后不同合同簽訂方式下的工程成本，這才是關(guān)鍵。
3、再比如地產(chǎn)企業(yè)各種贈(zèng)品可能需要有視同銷售的增值稅問題，甚至還有個(gè)人所得稅的問題。你不要告訴業(yè)務(wù)部門，你這么做是有增值稅的，還有個(gè)人所得稅。前臺(tái)業(yè)務(wù)部門哪懂得這些具體稅收的東西。你需要把這個(gè)影響轉(zhuǎn)換為對(duì)與營銷成本預(yù)算控制中。比如，我年初給營銷部門給出了一個(gè)營銷費(fèi)用預(yù)算，如果A方案涉及到增值稅視同銷售和個(gè)人所得稅，但B方案則不涉及，你需要把增值稅的影響轉(zhuǎn)換給，如果是A方案，營銷部門花費(fèi)的成本是M，而進(jìn)入預(yù)算的成本是M*倍數(shù)（考慮增值稅和個(gè)人所得稅）。因此，前面營銷部門看不到增值稅，他看到的只是增值稅對(duì)其行為的經(jīng)濟(jì)影響。
當(dāng)然，這里可以做的還有很多，比如我們可能要思考各種地產(chǎn)開發(fā)模式、合作建房模式、并購重組中，都要把增值稅對(duì)其的影響落實(shí)到公司內(nèi)部的制度、流程、控制中。因此，營改增到后期實(shí)際是一場管理咨詢服務(wù)，企業(yè)的BI系統(tǒng)、成本管控系統(tǒng)、資金預(yù)算系統(tǒng)、財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)等方方面面都涉及需要把營改增對(duì)其的影響落實(shí)進(jìn)去。所以，一個(gè)地產(chǎn)集團(tuán)成功的營改增改革就是改完后，除了財(cái)務(wù)部門外，大家基本都看不到增值稅了，說明大家都真正把營改增對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的影響融入到集團(tuán)每個(gè)部門的日常運(yùn)營中了。
總之，我們要把營改增轉(zhuǎn)化到集團(tuán)各個(gè)部門的實(shí)際行動(dòng)中，但這些應(yīng)對(duì)措施的制定需要我們深入把握增值稅的原理和特點(diǎn)，否則錯(cuò)誤的理解增值稅將會(huì)導(dǎo)致我們錯(cuò)誤的行動(dòng)，最終對(duì)集團(tuán)經(jīng)營決策產(chǎn)生不利的影響。
