問：建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)什么時(shí)候納入營改增？其范圍包括哪些經(jīng)營業(yè)務(wù)？主要涉及哪些增值稅稅目？
答：建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)自2016年5月1日起納入營改增。根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文，銷售服務(wù)是指提供交通運(yùn)輸服務(wù)、郵政服務(wù)、電信服務(wù)、建筑服務(wù)、金融服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、生活服務(wù)。其中，建筑服務(wù)，是指各類建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設(shè)備、設(shè)施等的安裝以及其他工程作業(yè)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。包括工程服務(wù)、安裝服務(wù)、修繕服務(wù)、裝飾服務(wù)和其他建筑服務(wù)。建筑業(yè)涉及的主要稅目即銷售建筑服務(wù)。
房地產(chǎn)業(yè)主要涉及兩個(gè)稅目，一是房地產(chǎn)企業(yè)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目；二是房地產(chǎn)企業(yè)出租自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（包括如商鋪、寫字樓、公寓等），適用租賃服務(wù)稅目中的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)（不含不動(dòng)產(chǎn)售后回租融資租賃）。
問：營改增后，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)稅率如何規(guī)定？
答：財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文明確規(guī)定，納稅人提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，增值稅稅率為11%。因此，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)即銷售建筑服務(wù)和銷售不動(dòng)產(chǎn)以及不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)的適用稅率為11%。
建筑業(yè)小規(guī)模納稅人銷售建筑服務(wù)，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計(jì)稅方法的銷售建筑服務(wù)，征收率為3%；
房地產(chǎn)業(yè)小規(guī)模納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計(jì)稅方法的銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，征收率為5%。
問：納稅人如兼營銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率時(shí)應(yīng)如何核算？
答：納稅人兼營銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。
例如：某房地產(chǎn)業(yè)一般納稅人既有不動(dòng)產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)，又有經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)（兩項(xiàng)業(yè)務(wù)不屬于混合銷售），如果該納稅人能夠分別核算上述兩項(xiàng)應(yīng)稅行為的銷售額，則銷售不動(dòng)產(chǎn)適用11%的增值稅稅率，提供經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)適用6%的增值稅稅率；如果該納稅人沒有分別核算上述兩項(xiàng)應(yīng)稅行為的銷售額，則銷售不動(dòng)產(chǎn)和提供經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)均從高適用11%的增值稅稅率。
問：建筑業(yè)一般納稅人可選擇按簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的項(xiàng)目有哪些？
答：建筑業(yè)一般納稅人可選擇按簡易方法計(jì)稅的項(xiàng)目有：
1．一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。
以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費(fèi)、管理費(fèi)或者其他費(fèi)用的建筑服務(wù)。
2．一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。
甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動(dòng)力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。
3．一般納稅人為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。
建筑工程老項(xiàng)目，是指：
（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目；
（2）未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。
問：某建筑業(yè)企業(yè)一般納稅人存在營改增之前已經(jīng)完工的施工項(xiàng)目，但沒有進(jìn)行工程決算，營改增后進(jìn)行工程決算時(shí)應(yīng)如何進(jìn)行涉稅處理？
答：該企業(yè)可選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。營改增之前已經(jīng)完工的施工項(xiàng)目，但沒有進(jìn)行工程決算，營改增后才進(jìn)行工程決算的老項(xiàng)目，可選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文附件2）第一條第（三）項(xiàng)第9款的規(guī)定，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，應(yīng)按照3%的征收率，依照“銷售額÷（1+3%）×3%”計(jì)算繳納增值稅。
問：納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)時(shí)，應(yīng)向建筑服務(wù)發(fā)生地還是機(jī)構(gòu)所在地的國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅？
答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國稅總局公告2016年第17號(hào)）（以下簡稱“國稅總局2016年第17號(hào)公告”）相關(guān)規(guī)定，納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)時(shí)，應(yīng)按照財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和計(jì)稅方法，向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
問：納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)時(shí)，應(yīng)如何計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款？
答：1．適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款)÷(1+11%)×2%
2．適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款)÷(1+3%)×3%
納稅人取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為負(fù)數(shù)的，可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳稅款時(shí)繼續(xù)扣除。
某建筑企業(yè)一般納稅人A公司2016年6月承包了一項(xiàng)建筑工程，全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用共計(jì)100萬元，A公司將此建筑工程的裝修工程50萬分包給了B公司，A公司適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，則A公司6月份應(yīng)預(yù)繳稅款=（100-50）÷(1+11%)×2%=9.01萬元。
問：某建筑企業(yè)從分包方取得了一張建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票，該發(fā)票是否可以作為預(yù)繳稅款的扣除憑證？
答：視情況而定。如果該張建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票是在2016年4月30日前開具的，則可以在2016年6月30日前作為預(yù)繳稅款的憑證，2016年6月30日后不得作為預(yù)繳稅款的憑證。如果該張建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票是在2016年4月30日之后開具的，則不得作為預(yù)繳稅款的憑證。
根據(jù)國稅總局2016年第17號(hào)公告第六條規(guī)定，納稅人從取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除支付的分包款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證，否則不得扣除。上述“憑證”具體是指：
1．從分包方取得的2016年4月30日前開具的建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票。建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票在2016年6月30日前可作為預(yù)繳稅款的扣除憑證。
2．從分包方取得的2016年5月1日后開具的，備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地所在縣（市、區(qū)）、項(xiàng)目名稱的增值稅發(fā)票。
3．國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。
問：小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，應(yīng)如何開具發(fā)票？
答：可以申請(qǐng)代開增值稅發(fā)票。根據(jù)國稅總局2016年第17號(hào)公告第六條規(guī)定，小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機(jī)關(guān)按照其取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用申請(qǐng)代開增值稅發(fā)票。
問：房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，如何計(jì)算銷售額？
答：應(yīng)按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。計(jì)算公式如下：
銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）
問：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款如何計(jì)算？
答：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款
當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。
房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。
問：房地產(chǎn)業(yè)一般納稅人可選擇按簡易方法計(jì)稅的項(xiàng)目有那些？
答：具體項(xiàng)目包括：
1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。
其中，“房地產(chǎn)老項(xiàng)目”是指：
（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；
（2）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。
2．一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
問：房地產(chǎn)業(yè)一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款能否扣除？
答：不得扣除。根據(jù)國稅總局2016年第18號(hào)公告第九條規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。
問：某一般納稅人A公司，2016年6月出租其2016年3月取得的異地寫字樓，月租金為50萬元，應(yīng)如何計(jì)算該項(xiàng)業(yè)務(wù)的應(yīng)預(yù)繳稅款和應(yīng)納稅額？
答：一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。因此，如A公司選擇簡易計(jì)稅方法的，則6月份應(yīng)預(yù)繳稅款=500000÷（1+5%）×5%=23809.52元，應(yīng)納稅額=500000÷（1+5%）×5%=23809.52元。
如A公司選擇一般計(jì)稅方法的，則6月份應(yīng)預(yù)繳稅款=500000÷（1+11%）×3%=13513.51元，應(yīng)納稅額=500000÷（1+11%）×11%=49549.55元。
問：納稅人跨縣（市、區(qū)）出租不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)向哪個(gè)稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅？
答：視情況而定。
一般納稅人和小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)的，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；
其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)的，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
問：房地產(chǎn)業(yè)納稅人出租自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（包括如商鋪、寫字樓、公寓等）時(shí)，如何計(jì)算預(yù)繳稅款？
答：房地產(chǎn)業(yè)納稅人出租自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照下列規(guī)定計(jì)算預(yù)繳稅款：
1．一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：
應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+11%）×3%
2．納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，除個(gè)人出租住房外，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：
應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%
3．個(gè)體工商戶及其他個(gè)人出租住房，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：
應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%
舉個(gè)“栗子”某房地產(chǎn)企業(yè)C公司為一般納稅人，該公司有一2016年2月底前開發(fā)完畢的X樓盤，2016年6月X樓盤的銷售額（包括全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用）為2千萬元，銷售面積為1000平方米，收到預(yù)收款600萬元。該樓盤可供銷售的建筑面積為6萬平方米，土地價(jià)款為3億元。分別計(jì)算選擇一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)稅方法的應(yīng)預(yù)繳稅款和應(yīng)納稅額。
計(jì)算：
1．選擇一般計(jì)稅方法：
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+11%）×3%=6000000÷（1+11%）×3%=162162.16元
當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款=（1000÷60000）×300000000=5000000元
銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）=（20000000-5000000）÷（1+11%）=13513513.5元
應(yīng)納稅額=銷售額×11%=13513513.5×11%=1486486.49元
2．選擇簡易計(jì)稅方法：
根據(jù)國稅總局2016年第18號(hào)公告規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。但選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%=6000000÷（1+5%）×3%=171428.57元
銷售額=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）=20000000÷（1+5%）=19047619元
應(yīng)納稅額=銷售額×5%=19047619×5%=952380.95元
分析：
根據(jù)計(jì)算結(jié)果可以看出，選擇簡易辦法計(jì)稅的應(yīng)預(yù)繳稅款略大于選擇一般計(jì)稅方法計(jì)稅的應(yīng)預(yù)繳稅款,而應(yīng)納稅額則與土地價(jià)款的占比相關(guān)。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地價(jià)款占比比較高，則選擇一般計(jì)稅方法計(jì)算的應(yīng)納稅額會(huì)小于選擇簡易辦法計(jì)稅的應(yīng)納稅額；對(duì)于土地價(jià)款占比不是特別高的房地產(chǎn)項(xiàng)目，則選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅更能體現(xiàn)增值稅稅收優(yōu)惠。企業(yè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況合理選擇按一般計(jì)稅方法計(jì)稅還是按簡易辦法計(jì)稅。
