由于銷售商品房從預售收款到最終準確計算房款的時間跨度較長，而營改增前后所繳稅款的稅種由營業(yè)稅改為增值稅，主管稅務局也由地稅機關變?yōu)閲悪C關，筆者認為，我們應從實際出發(fā)，客觀、合理的來看待此問題。
如果是整套房退售，造成退款，按“營改增試點后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業(yè)稅”辦理，是可行的。
但是，因面積差造成的這種小額退款，不同于一般整套商品房退售的退款。如果某套房實測面積比預售面積小了0.5平方米，應退款2,000元，難不成要納稅人跑去地稅局退100元營業(yè)稅？如果面積差更小，退款及稅款更少呢？
退款及退稅還不是大問題（大不了，這100元稅款不要求退了），關鍵是由此情形需重新開具發(fā)票的問題，原預售時開的營業(yè)稅發(fā)票，營改增后又部分開了增值稅發(fā)票，現在發(fā)生上述情形，需要重新開具發(fā)票。
而且很多地方為避免“一套房產、多張發(fā)票”的問題，行業(yè)慣例是將該套房的總銷售款最后開一張總發(fā)票，這種情況怎么辦？如果機械的按照“可按規(guī)定開具增值稅發(fā)票并申報繳納稅款，原已繳納的營業(yè)稅款應向原主管地稅機關申請退還”來處理，我想這會是個大問題。
案例1：甲房地產公司2015年9月收取張先生預售房款1,000,000元并已開具營業(yè)稅發(fā)票。2016年6月份交房，按實測面積，銷售該套房應收售房款998,000元。該房地產公司如何重新開具發(fā)票？難道到地稅去要求把原按1,000,000元繳納的營業(yè)稅全部退還，再按998,000元申報繳納增值稅，再開具998,000元的增值稅發(fā)票？
案例2：乙房地產公司2015年9月收取陳女士預售房款900,000元并已開具營業(yè)稅發(fā)票。2016年5月收取預收款100,000元預繳了增值稅并開具增值稅發(fā)票。6月份交房，按實測面積，銷售該套房應收售房款998,000元。該房地產公司如何重新開具發(fā)票？難道到地稅去要求把原按900,000元繳納的營業(yè)稅全部退還，還是按需退款2000元占在地稅和國稅繳稅的比例去地稅申請退稅？然后再按998,000元申報繳納增值稅，再開具998,000元的增值稅發(fā)票？
如果按“發(fā)生退款等情形需重新開具發(fā)票的，應向原主管地稅機關申請退還原已繳營業(yè)稅，再按規(guī)定開具增值稅發(fā)票并申報繳納增值稅”來機械的執(zhí)行，還真得按上述所說的操作。這是不是也太不實際了？更何況，房地產公司只是退了2,000元預售款，卻要地稅局按原收取的全部預售款（案例1的100萬元，案例2的90萬元）退還全部營業(yè)稅，好像也不符合規(guī)定吧？如案例1，預售房款1,000,000元中只是退了2,000元，還有998,000元并沒有也不可能退，地稅局又怎么可能按1,000,000元退還營業(yè)稅？
即使對于上述情況，在最后開具總發(fā)票時，將以往開具的營業(yè)稅發(fā)票作廢，既然作廢了就視為未開發(fā)票，本著“不重復征稅”的原則，按照“已繳納營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票”來處理，對全額開具開具增值稅普通發(fā)票，不再征收增值稅，也還存在一個時限問題，也應在2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票。但是，實務中，很多房地產公司是不可能在年底前全部實現完成交房的，加上收款時間等原因，在2017年才交房（實測面積）、收訖全部房款、開具發(fā)票等流程的，又該怎么辦？
房地產企業(yè)這種因最后實測面積差引起的極小金額的退款，不同于一般企業(yè)的銷貨退回的退款。因此，筆者建議，對于因交房時實測面積差造成的小額退款及退稅，特別是作廢原營業(yè)稅發(fā)票，重新按實測面積及實收房款開具增值稅發(fā)票，應有一個實用的、靠譜的處理辦法。
在已出臺的各地區(qū)的地方指引或回復中，筆者比較贊成以下兩地的方法。但感覺還欠缺對換開總發(fā)票的處理辦法，不知能否再接再厲？期待中
